nour essai

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 MASTER – Management Stratégique

Direction de PME-ETI

 

DANS QUELLE MESURE

L’ÉVOLUTION NÉFASTE DE L’ENVIRONNEMENT D’UNE ENTREPRISE

PEUT-ELLE SE TRANSFORMER EN ATOUT ?

Réalisé par Abdelhalime HOGGUI

Encadré par Céline BAREDY

Présenté le 20 septembre 2020

MÉMOIRE DE FIN D’ÉTUDE

 

DANS QUELLE MESURE

L’ÉVOLUTION NÉFASTE DE L’ENVIRONNEMENT D’UNE ENTREPRISE

PEUT-ELLE SE TRANSFORMER EN ATOUT ?

 

 

 

 

REMERCIEMENTS

 

 

Avant tout, je remercie la Chambre des métiers du 92 qui a fait en sorte que nous soyons soutenus, formés et diplômés.

Ensuite, une pensée pour ces collaboratrices qui la représente Mme Pioche France-lise, Jessy Senneville ainsi que Florence Lemmens

Et enfin, je remercie l’université de Paris Nanterre pour son accueil ainsi

que pour les interventions des professeurs qualifiés et sans oublie ma tutrice Mme Céline BARREDY, sans elle je serais qu’à l’étape de l’inertie.

 

 

           

           

                        

 

 

                                                                            

Table des matières

Introduction

   Contexte

  1. L’INERTIE DU CHANGEMENT entre théorie & pratique

   Définition :

   Les types de changement.

   Le management/ la gestion du changement :

   la courbe de l’inertie & l’impact psycho-financier sur le dirigeant

   Le changement est saturé

   Etapes de l’inertie du changement personnel.

   L’inertie au changement en application.

  1. CONSEQUENCES D’UN CHANGEMENT CONTRAT :

    le non-renouvellement du contrat de bail commercial

   Le départ prématuré de ses employés ainsi que de ces hommes-clés

   La perte de la clientèle

   L’obligation d’informer les organismes sociaux, fiscaux et de la CMA92

   La recherche d’un nouveau local à proximité de son ancien local

   Ne pas pouvoir assumer le nouveau loyer et ces charges

   L’avenir des salariés en cas d’une cessation d’activité.

   Le maintien dans les lieux sans contrat de bail valide après la fin du bail.

   Après payement de l’indemnité d’éviction

  1. LES CONCEQUENCES SUR LA VALEUR DE L’ENTREPRISE      1+2+3

       1-l’indemnité d’éviction

(Prévu par l’Art L145-14 du Code de Commerce)

   Prévue par le Mémento baux commerciaux 2019/2020 /protection juridique

   Expert judicaire en estimation auprès des tribunaux (Christian Bonnin)

   Calcul de l’indemnité d’éviction

   Les étapes d’évaluation par l’expert

   les jurisprudence Légifrance -indemnité d’éviction d’un fonds de commerce

   Evaluation de mon indemnité d’éviction par la chambre des métiers du 92

       2 -Valeur du fonds de commerce

   selon l’encyclopédie Delmas

   Selon un expert immobilier (Spécialisé en fonds de commerce)

   Selon 2 Cabinet d’Audit et Conseil en Finance d’entreprise

       3-Estimation du prix du déménagement de l’entreprise

   Estimation du déménagement du mobilier et de l’outillage par Société.

   Estimation des travaux de maçonnerie de la cabine de peinture par OMIA

   Estimation d’une entreprise comparable dans la zone de chalandise

III.  LES OPPORTUNITÉS EMERGENTE DU CHANGEMENT

   Les différentes étapes de la procédure du contrat de bail non renouvelé

   En cas d’accord des parties

   En cas de désaccord « l’argument de l’avocat pour le tribunal »

   Rachat d’une entreprise fonctionnelle

   Créer une entreprise avec des aides financières

   Louer en Location gérance pour réduire les risques

   Reprendre des études pour monter en compétence

   Reconversion professionnelle

   Entre les parties « le propriétaire du fonds et le bailleur »

   Entre avocats en accord avec les intéressés

   Avec un expert en procédure amiable ou judiciaire

   Frais et déclaration administrative à effectuer

CONCLUSION

Bibliographie, Article, Enquête terrain, Annexes

 

 

Introduction

Ø  Contexte

Aujourd’hui, nous sommes au XXIe siècle et tous les locaux commerciaux sont pris d’assaut par les promoteurs immobiliers et en particulier les ateliers de construction, de carrosserie, de mécanique et même de menuiserie étant donné leurs caractéristiques anciennes.

Leurs superficies doivent être au minimum de 300 mètres carrés.

Qui sont généralement entourés de 4 murs et d’une toiture fragilisée de tuile ancienne qui demande peu des moyens humains et financiers pour raser cette surface.

Ces locaux intéressent d’autant plus les communes pour la construction de logements sociaux, puisqu’ils ont une obligation selon le décret applicable au titre de la loi n -2013-61 du 18/1/2013 de construire 25 % de logements sociaux, mais ils sont aussi favorables à des futurs propriétaires pour percevoir la taxe foncière étant donné le montant important du gain financier beaucoup plus attractif puisqu’elle rapporte en moyenne 1 000 € par logement, sachant aussi que sur une surface de 300 m2, il est possible de construire entre 25 et 35 logements. Je vous laisse faire le calcule.

En revanche, la contribution Foncière d’une entreprise qu’on appelle « la CFE » de cette surface rapporte beaucoup moins en moyenne 2 000 € et cela qu’une fois par an.

Quand la surface est importante et intéressante la mairie préempte et trouve un arrangement avec ce promoteur pour pouvoir négocier une condition d’intégrée une partie de sa promotion immobilière pour des logements sociaux.

Les promoteurs sont à la chasse pour trouver des terrains de minimums 300 m2 difficile à obtenir jusqu’à donner des commissions à des particuliers bien entendu un terrain en ville et non dans les zones industrielles qui sont les conditions essentielles pour cette transaction.

En 2018, j’ai été abordé par un promoteur immobilier dans mon atelier de carrosserie que je gère depuis le 3 septembre 1999, ce qui fait aujourd’hui 21 ans.

Ce promoteur voulait acheter mon fonds de commerce et m’a fait une offre plus que raisonnable, le problème est que je ne suis pas préparé aux changements.

Par les allées et venue réguliers de ce promoteur, m’ont prouvé qu’il était très intéressé par mes locaux sachant que ce bien dispose à l’entrée côté gauche de 8 bureaux de 110 m2, une cour pour garer 5 voitures, 2 duplexes côté droit qui sont à mon propriétaire et en face mon atelier de carrosserie avec une superficie de 150 m2 et une mezzanine que je viens tout juste de restaurer pour stocker des pièces détachées de la même surface +150 m2.

Les jours passèrent et nous avions appris à se connaître, enfin, c’est ce qu’il me semblait et il m’avait annoncé que son projet était de racheter les murs pour pouvoir réaménager mes locaux.

Il souhaitait construire 4 studios à la place des 8 bureaux et 4 studios à la place des 2 duplexes.

Et pour mon atelier, il voulait uniquement accueillir ses amis rockeurs avec ses motos puisqu’il était membre d’une association rockeurs.

Ce promoteur souhaitait obtenir les coordonnées de mon propriétaire, Je lui ai expliqué que, je ne les avais pas, puisque, je payais mes loyers à une agence immobilière et que nos relations n’étaient pas très bonnes, étant donné les 10 années de procédures judiciaires, que j’avais effectué contre lui étant donné qu’il refusait de réparer une partie de la toiture arrachée par la tempête de septembre 1999.

Le problème de mon bailleur, c’est qu’il avait accepté une offre par son assureur qui ne recouvrait pas la totalité des dégâts et donc c’était moi qui subissais ces infiltrations ainsi que des préjudices à répétition.

Malheureusement, par la suite, j’ai appris 4 mauvaises nouvelles qui vont bousculer mes habitudes et m’imposer la théorie du changement.

La 1re Une lettre de la Mairie m’informant qu’elle préemptait le bien de mon bailleur à la suite de sa vente à ce promoteur.

La 2e : Une lettre de ce promoteur m’informant qu’il était le nouveaux Gérant de la SCI puisqu’il avait racheté 50 % des parts sociales de mon bailleur.

La 3e : Une lettre de mon nouveau Gérant bailleur de la SCI

« ce promoteur » m’indiquant qu’il ne souhaitait plus reconduire mon bail commercial et m’a fait délivrer le 19 juin 2020 un congé avec refus de renouvellement incluant une indemnité d’éviction.

Ce congé prendra effet à l’échéance de mon bail, soit le 30 décembre 2020 et me conduira à libérer ce local commercial situé au 20 avenue des lots communaux à Gennevilliers que je loue depuis le 3 septembre 1999.

Et enfin, une 4e lettre du promoteur m’indiquant qu’étant donné que je ne lui avais pas donné de réponse dans un délai raisonnable, il annulait tous simplement son offre d’achat qu’il m’avait proposé et à quoi je n’avais pas donné suite.

Ces 4 documents sont en annexes.

 

Face à ce changement imposé par mon bailleur, je me suis beaucoup interrogé ces derniers temps à savoir :

                 Quel est mon avenir à partir du 31 décembre 2020 après l’arrêt total de mon activité qui correspond à la fin du contrat de bail ?

                 Où vais-je déménager mon entreprise ?

                 Quel sera le prix du loyer du nouveau local ?

                 Est-ce que les employés ainsi que ma clientèle vont me suivre ?

                 À qui incombent tous ces frais ?

Par la suite, mon bailleur ainsi que ce promoteur m’ont rendu visite au garage et m’ont fait une offre déraisonnable, que j’ai dû refuser immédiatement, ils savent parfaitement que l’indemnité d’éviction est basée en principe sur les 3 dernières années du Chiffre d’affaires et savent aussi que mon Chiffre d’affaires a été considérablement réduit par les 2 jours de fermeture par semaine pour ma formation qui dure depuis 3 ans » licence et Master ».

Perturbé par cette visite imprévue du bailleur et de son associé promoteur, j’ai dû consulter mon conseil qui lui a fait délivrer un courrier officiel,

« un avertissement » Document en annexe

Mon bailleur avec qui j’avais effectué 10 années de procédure me fait savoir qu’il souhaiterait récupérer mes bilans pour pouvoir m’indemniser, « je suppose le minimum » et me dit qu’il souhaiterait me faire déguerpir par voie d’huissier le plus vite possible.

Vu l’évolution néfaste de l’environnement que traverse mon entreprise et moi-même.

Comment continuer l’activité avec toutes ces menaces imprévisibles ?

Dois-je céder pour préserver un minimum ?

Mon opportunité avant tout est l’accord de l’université de Nanterre ainsi que de sa tutrice d’avoir accepté ce thème « Dans quelle mesure l’évolution néfaste d’un environnement d’une entreprise peut-elle se transformer en un atout » qui est exactement en corrélation avec la problématique de mon garage.

Résoudre cette problématique est vital pour mon entreprise, mes employés ainsi que ma stabilité personnelle mon emploi et mon avenir.

Par ces recherches, je décortique, segmente, détail toutes les opportunités qui me sont offertes, afin de rechercher des leviers pour pouvoir choisir la direction souhaitée et non la direction imposée dans l’intérêt bien entendu de mon entreprise et de moi-même entant que dirigeant de celle-ci.

Cette situation en fin de bail me donne le même ressenti que lorsque j’étais apprenti carrossier pour la 1re année en 1989 chez Ford à Argenteuil

Et que le chef d’atelier m’avait appelé pour me dire que le secrétariat avait fait une erreur en dépassant le quota d’apprenti et qu’il devait rompre notre contrat bilatéral sur-le-champ.

Choqué et paralysé par ce qui vient de mettre dit par mon chef d’atelier.

Malgré ma forte timidité et vue le danger imminent ressenti à ce moment précis tout à coup l’intérêt essentiel de mon existence et de mon objectif futur venait d’être compromis mais spontanément, je lui ai répondu :

« Qu’est-ce que je vais devenir puisque la rentrée scolaire était terminée et pratiquement tous les employeurs avaient pris leur apprenti »

Ce fort sentiment bouleversant à la fois d’anéantissement, d’injustice et de tristesse a transféré cette émotion à mon chef d’atelier qui a pris parti de ma défense en s’énervant au bureau du secrétariat expliquant qu’il était :

« Hors de question de commencer l’année par détruire l’avenir d’un apprenti. Même si ces ordres venaient de la direction la plus haute ».

Fort heureusement par gentillesse ainsi que par solidarité, ils m’ont gardé

Ma vie ne peut pas s’arrêter là, malgré ma colère et mon sentiment d’impuissance, « L’instinct de survie finit par reprendre le dessus »

Ce mémoire servira avant tout dans l’intérêt de mon entreprise afin d’actionner les commandes opportum trouvées.

Il pourra probablement servir à l’avocat dans un premier temps pour comprendre l’environnement néfaste dans lequel l’entreprise et son dirigeant vie actuellement afin de s’imprégner davantage et de pouvoir défendre au mieux mon dossier mais il peut aussi y trouver un intérêt qu’il aura oublié de comptabiliser ou encore une stratégie qu’il pourrait complémenter parmi les siens afin que l’entreprise et son dirigeant puissent rebondir au bon moment dans un but précis :

L’opportunité de continuité l’activité, de préserver l’emploi du personnel et de son dirigeant.

Par ces 20 années de commerce, j’ai enfin appris que les qualités essentielles d’un bon entrepreneur en situation de crise, et de s’adapter très vite la changer cette crise en opportunité.

Dans la 1re partie, nous allons aborder dans ce mémoire, les étapes de l’inertie au changement à travers les différents travaux de recherche Académique.

Dans la 2e partie, nous allons confronter ces théories sur le terrain à travers les difficultés que l’entreprise rencontre.

 

Dans la 3e partieun cas concret et réel de mon entreprise de l’environnement néfaste qu’elle subit et qu’elle transforme en atout.

 

                         I.         L’INERTIE DU CHANGEMENT entre théorie & pratique

 

 

 

 

 

 

 

 

Ø  Définition :

L’inertie : vient du mot latin, iners, signifiant oisif, lent.

L’état de ce qui est inerte, qui ne bouge pas ou peu.

Changement : le Processus par lequel on passe d’un état à un autre.

Sur le plan littéraire, l’inertie du changement c’est l’Etat d’esprit ou peut se trouver un individu ou une entreprise après avoir été exposé à des contraintes ou des conditions difficiles ce qui la pousse à réfléchir et agir différemment

Transformer son inaction et son manque d’Énergie en un esprit optimiste et dynamique capable de traverser la zone de turbulence et retracer un nouveau chemin vers d’autres projets et horizons.

Ce concept (inertie) est apparu pour la première fois dans le cadre de la théorie du changement proposée par Carol Weiss en 1995 qui s’est consacré à la question de comment développer une entreprise en temps de crise.

Cette théorie propose un mode d’emploi fonctionnel pour aider les dirigeant à s’en sortir quelle que soit l’ampleur de la crise !

En ce qui concerne notre entreprise le processeur de l’inertie du changement s’est déclenché par l’approche de la fin de mon contrat de bail qui mettra fin à mon activité.

L’escalade de nos craintes par cet évènement néfaste s’est finalement transformée en une volonté de confronter cette situation imposée avec des outils adaptés afin de trouver une solution.

D’où vient l’importance d’étudier de près la théorie du changement et d’essayer de comprendre, connaître et faire connaître les perspectives et paradigmes proposés à travers l’analyse de :

L’inertie, la conduite et le management du changement

Et à partir de là on essaie d’adopter le modèle ou la pratique qui nous correspond le mieux.

Ø  Les types de changement.

IL EXISTE 4 TYPES DU CHANGEMENT :

1-Changement Permanent : c’est le type qui se fait naturellement dans une entreprise

Qui a besoin constamment d’innover, rénover et développer ses données et faire des mises à jour pour satisfaire la clientèle dans un monde concurrentiel sans pitié.

Agrandir le local, élargir le champ d’activité achat de nouveaux matériels pour s’adapter au développement technologique…

2- Changement organisation : dans le cadre d’améliorer sa production et d’obtenir plus d’efficacité et de compétence l’entreprise est bien souvent obligée de former ses salariés à travers des formations visées et des stages pratiques

Cette procédure est certes coûteuse mais peut apporter des résultats bénéfiques pour tous

Licencié ou embouché de nouveaux personnels

Changer ou échanger les plannings du fonctionnement, grader ou rétrograder certains employés en fonction de leur rentabilité…

 

3- Changement négocier : ce type de changement s’applique lorsque l’entreprise a besoin de négocier avec un acheteur potentiel ou vice versa lorsqu’une opportunité fortuite se présente !

Racheter des parts, vendre le fonds de commerce.

 

4- Changement imposé : ce type de changement est considéré le plus souvent compliqué à gérer par le fait qu’il se peut engendrer des séquelles morales profondes sur le dirigeant et les salariés.

La fin d’un contrat de bail commercial.

Contrat d’adhésion limité par une clause non négociable (début/fin).

Déménagement.

En cas de catastrophe naturelle ou incendie.

L’état santé du dirigeant qui peut mener à un arrêt temporaire ou permanent de l’activité jusqu’à nouvel ordre.

 

Aujourd’hui, après tant d’années d’investissement constructif on m’oblige à tourner la page et changer cependant, la question qui se pose dans ce genre de situation.

Quel type de changement ?

Comment et que faire pour s’y prendre ?

À travers les années, les avancés technologiques et les expériences, Nombreux travaux de recherches ont été réalisés par des théoriciens et des spécialistes dans le domaine économique ce qui a donné naissance à une branche scientifique qui consacre des nouveaux paradigmes fonctionnels afin de réussir le processus de changement au sein d’une entreprise quelle que soit sa taille et son champ d’activité

Cela nous conduit tout droit au management du changement

Ø  Le management/la gestion du changement :

 

Que veut dire le management du changement ?

Ensemble de mesures et procédures pratiques qu’une entreprise doit mettre en place afin de survivre dans un contexte économique en constante évolution.

C’est aussi un besoin vital imposé par-là nécessité d’innover pour pouvoir s’adapter aux imprévus du marché

Pour qu’une entreprise réussisse, son processus de changement, il faut que son projet soit transparent, et faire impliquer toutes les équipes salariées et dirigeants pour améliorer la rentabilité de l’entreprise sur le long terme.

Les 5 grandes approches de la gestion du changement et de la transformation

elles reprennent les travaux des grands auteurs du changement

1-Model sociologique (années 1950)

Selon les travaux de KURT LEWIN, le modèle sociologique d’une entreprise dépend littéralement sur le concept de la dynamique du groupe qui constitue une force contradictoire tantôt favorable au changement tantôt favorable a la stabilité sociologiquement parlé LEWIN distingue 3 étapes pour atteindre le changement

Phase de DEGEL/Décristallisation : Abandon progressif des réflexes, attitude et mode de pensée

Phase de changement : Mise en pratique de nouvelle procédure

Phase de GEL/Cristallisation : mise en place de nouveau procédés

Connu et reconnu pour les travaux sur la résistance au changement, Il est considéré comme un référent

C’est aussi, un des premiers à effectuer des travaux sur le changement.

il avait étudié les comportements des consommateurs alimentaires des Américains

Il avait montré qu’il était plus facile de changer un groupe que de changer une personne

Cela nous fait rappeler le proverbe africain

« Seul on va plus vite, ensemble on va plus loin »

L’évolution technologique du changement se fait connaître

 

 

 

2-Model instrumental (1985)

Selon les travaux de Rosabeth moss Kant et sa célèbre roue du changement qui repose sur 10 leviers opérationnels

ce modèle est actuellement utilisé dans nombreuses méthodes de management du changement

Voir site web (http ://www.digital words.fr)

3-Model managérial (1995)

Selon les travaux de JHON P. COTTER

Le changement fait partie du management

Il a conçu sa théorie en 8 étapes

 

LA ROUE DU CHANGEMENT DE KANTER

4-Model stratégico organisationnel (2005)

 

Évoque 4 éléments l’étendue le rythme l’ampleur et la profondeur du changement pour évoquer 3 types de changement le changement évolutif, le changement radical et l’apprentissage organisationnel

En 1992- ROSABETH M. KANTER, BARRY A. STEIN ET TODD.D D. JICK-

Offre une méthode de conduite de changement de 10 leviers opérationnel

EN 1996-ALAIN DESREUMAUX–Art revue française de gestion.

nouvelle forme d’organisation et évolution de l’entreprise.

Interrogation sur l’importance du phénomène et de la pertinence des diverses approches.

En 1996- KOTTER.J-

Propose un modèle de déploiement du changement par les managers en 8 étapes : Créer d’urgence, former une coalition puissante, Créer une vision du futur ? Communiquer la vision du futur, Inciter à l’action, Générer des victoires à court terme, Consolider les succès, Ancrer le changement

1997-CARTON-

Catégorise 4 formes de résistance

l’inertie, l’argumentation, la révolte, le sabotage

En 2007 -YVES DUPUY-

Établis un diagnostic Auprès de la population afin de repérer les besoins du changement

EN 2007 WILFRID AZAN-revue française de gestion

Développement et performance par le changement organisationnel

Les rapprochements possibles entre plusieurs courants en sciences de gestion

En 2003- JEAN-MICHEL MOTO ET DAVID AUTISSIER-

Vont utilisez une matrice dite de DRAS (Discours, routine, action, symbolique) qui permet d’identifier des facteurs de résistance au changement.

En 2003- JM. MOUTOT ET D. AUTISSIER-

Explique qu’il y a 4 types de changement, changement prescrit, changement construit, changement adaptatif, changement de crise

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Comme a dit Winston Churchill « Mieux vaut prendre le changement par la main avant qu’ils ne nous prennent par la gorge » c’est ma stratégie = la meilleure défense c’est l’attaque

C’est pour ces motifs que j’ai déjà donné mon dossier à mon avocat pour qu’il puisse se défendre au cas d’attaques tout en sachant que les honoraires d’avocat ne sont pas pris en charge par ma protection juridique puisqu’aujourd’hui il n’y a pas de litige déclaré pas mon propriétaire puisque le non-renouvellement du bail est autorisé

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-La carte des alliés permet de mesurer de manière visuelle la perception que les acteurs ont du projet et leur niveau d’implication dans celui-ci

(Fauvet J.C, Eyrolles, 2004).

 

EN 2005-CHAMPAGNE C. PAYETTE

Processus de codéveloppement-Codev et une forme de focus Group pratiquant à tour de rôle un jeu de rôle client et consultants-Tour de table, analyse de la problématique, objectivation de la situation, proposition de solution, analyse de la séance

EN 2006-AUTISSIER D WACHEUX-

Étape besoins individuels « Avenir sécurité reconnaissance participation »

Permet de prendre conscience du vécu du changement parler personne ces réponses sont traduites en actions d’accompagnement

EN 2006 JEAN-PIERRE QUENTIN-Technologie internationale

Le rythme successif logique des processus de changement-Réussir les 5 phases du changement- Inertie, résistance, hésitation, adhésion, engagement. Ces 5 grandes phases correspondent à l’attitude de base des acteurs souvent se succèdent parfois elle se présente isolément

EN 2006-ANNE L’ENGREY ET JEAN-LOUIS DENIS

les dimensions négligées du changement organisationnel

le changement organisationnel envisagé de façon épisodique où continue

EN 2006-AUTISSIER D WACHEUX-

Manager par le sens

La courbe d’engagement et de désengagement

En 2007BEN ABDELLAH ET BEN AMMAR MOULOUK-

Le changement organisationnelle et évolution des compétences

le changement évolutif est graduel

Revue et recherche en sciences de gestion du déménagement

EN 2009 ÉRIC GODELIER-revue française de gestion

la culture d’entreprise-source de pérennité où source d’inertie

Réflexion sur le rôle de la culture facteur de cohésion intra organisationnelle et comme rouages des apprentissages individuels et collectifs

En 2010-FABRICE DE ZANET

Utilisent le concept de l’individu pro actif L’acceptation du salarié à s’améliorer plutôt que des conditions actuelles s’adapter passivement

EN 2012 M. KOTTER-8 étapes de la conduite du changement

Développer un sentiment d’urgence, constituer un noyau dur, développer une vision, communiquer cette vision, donner des moyens d’action, définissez les objectifs, consolider les progrès intermédiaires et demander plus, institutionnalisé la nouvelle approche.

En 2013AUTISSIER ET JM. MOUTOT

Met en place 4 leviers du changement la communication et la formation, classique et basique, la conduite du changement Des ateliers participatifs, qui sert dans une boucle de gestion de style roue de Deming

EN 2015-AUTISSIER D. MOUTOT JM-

Le changement agile qui permet de répondre à une organisation en mouvement permanent

EN 2016-AUTISSIER D. MOUTOT-

Méthode de conduite du changement-3 modes :

Soutien, déploiement et intégration

EN 2020-MICHEL LEROY les carrés DCGE Gualino

Le management et contrôle de gestion -Le diagnostic de la situation de changements.

LIONNEL TOUCHAIT-revue management et avenir Contrôle de gestion dans une dynamique de changement les différentes étapes de processus de changement-phase de maturation, phase de déracinement, phase d’enracinement

CHRISTINE MARSANLes sept pièges à éviter « JDN »

1- Faire comme si la résistance n’existait pas, 2-prendre la peur pour la mauvaise volonté, 3-anticiper la résistance et aussi la suscité, 4-imposer la marche à suivre, 5-être avare en matière de communication, 6- ne pas suivre l’application du changement, 7- changer pour changer

ALAIN RONDEAU– télescope-

Évolution de la pensée en gestion du changement : Leçon pour la mise en œuvre de changement complexe

 

KAOUTHER KORBI MASMOUDI Conduite du changement stratégique rôle du leadership- (Revue recherche en science de gestion-management)

PHILIPPE PASQUET ET JEAN-CHARLES MATHEY

Pour survivre en situation de rupture la meilleure défense est l’attaque

GERARD CARTONConsultant auteur et conférencier

Vaincre les résistances au changement… Et l’inertie dans l’entreprise

1-le refus de comprendre 2-la résistance 3-la décompensation :4-la résignation :

5-l’intégration :

PIERRE-JEAN BENGHOZI- Revue recherche en science de gestion-management

La pérennité : un lest ou un gyroscope pour l’entreprise ?

ALAIN VAS- éditorial

Le changement stratégique dans tous ces états

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ø  la courbe de l’inertie & l’impact psycho-financier sur le dirigeant

l

 

Sur le plan personnel ; l’aspect psychologique la courbe du changement d’Elisabeth KUBLER ROSS correspond exactement aux étapes ressenties le choc, se remettre en question, se remobiliser et s’engager

1–choc sidération

À la réception de la lettre du non-renouvellement du bail commercial reçu par l’huissier de justice je suis resté sans voix

2-Déni -négation

Il ne manquait plus que ça, je ne partirais jamais de mon local que j’ai soigné depuis une vingtaine d’années

3-colère

Ça va lui coûter cher alors que je lui paye son loyer à l’heure et que plein de travaux était à la charge du propriétaire et je ne l’ai jamais appelé pour pas l’embêter

4-peur

« Qu’est-ce que je vais devenir où vais-je mettre mon matériel ? »

            5-tristesse/abattement

« La goutte d’eau qui fait déborder du vase est que le chiffre d’affaires est pratiquement nul puisque, je suis en formation donc automatiquement l’indemnité d’éviction sera égale à nulle »

            6-acceptation

« Mon entourage n’a pas tout à fait tort pourquoi pas trouver un autre local puisque c’est lui qui paye ce déménagement »

            -7-pardon

« Puisqu’il a le droit de reprendre son local étant propriétaire je vais suivre la loi »

            8-quête de sens et de renouveau

« Je pourrais aménager mon local, comme bon me semble et assez frais ça va lui coûter cher puisque je ne manque pas d’imagination ainsi que d’innovation bien entendu en restant dans les règles du droit »

            9-sérénité et croissance

« Après tout je sens plutôt qu’après ce changement imposé que ça me sera plutôt un bien pour un mal »

Merci (Elisabeth Kubler Ross)

 

D’après les travaux d’Élisabeth Kubler Ross

(On death and dying, Mcmillan, New York, 1969)

 

                        ———————————-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ø  Le changement est saturé

 

 

 

 

 

 

 

(https : www.cairn.info/revue-gestion-2020-2page-54.htm)

 

 

 

Ø  Etapes de l’inertie du changement personnel.

T’

Arrêt de l’activité Changement imposé

 

 

Ø  L’inertie au changement en application.

 

DANS QUELLE MESURE L’ÉVOLUTION NÉFASTE D’UN ENVIRONNEMENT

PEUT-ELLE SE TRANSFORMER EN ATOUT ?

QUAND ?
COMMENT ?

 

Y REMEDIER
À TOUT MOMENT

 

2- ORGANISATION

– Préparation du plan de travail pour augmenter la valeur du fonds de commerce

– Augmenter le chiffre d’affaires

– Rénover l’agencement

– Fidéliser la clientèle

– Élargir sa prestation

– Augmenter sa visibilité

1- RESSOURCE HUMAINE

– Anticiper un départ

– Informer le personnel

– Tenir au courant des évolutions

– Maintenir et informer les hommes-clé pour continuer l’activité ainsi que le changement des locaux et éventuellement un changement de contrat plus valorisant

3-JURIDIQUE

-Montage juridique du dossier.

-Déclaration de litige a la protection juridique.

-Trouver un avocat spécialisé.

Signé une convention d’honoraire.

4-FINANCE

Monter un dossier de prêt pour l’achat de 3 voitures de remplacement afin de travailler en partenariat avec les assureurs

4-STRATEGIQUE

Augmentation du Chiffre d’affaires par la vente de pièce détaché.

Augmentation du chiffre d’affaires par la vente de pneus.

Augmentation du chiffre d’affaires par l’achat et la revente de voiture d’occasion

                         I.         CONSÉQUENCES D’UN CHANGEMENT CONTRAT :

le non-renouvellement du contrat de bail commercial

Refus exprès de renouvellement
Avec Indemnité d’éviction

      Durée 2 ans

 

 

Pas d’accord sur le montant de l’indemnité accord amiable sur

le montant de l’indemnité

 

Mémoire préalable départ du locataire

Durée 1 mois mini

saisine du tribunal pour fixation d’indemnité d’éviction
Décision ayant autorité de la chose jugée

                                                      Durée 15 jours maxi

Droit de repentir du bailleur
Nouveau bail

Le propriétaire des murs appeler « LE BAILLEUR » ne souhaitant pas renouveler le bail commercial arrivé à terme à son locataire aura pour obligation de payer une indemnité d’éviction calculer selon le préjudice causer pour défaut de renouvellement mais aussi son déménagement qui peut être très important en termes financiers.

Le locataire évincé doit être indemnisé selon (Art 145 du code de commerce)

CETTE INDEMNITÉ COMPREND :

  1. La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages :
  2. Les frais de déménagement et de réinstallation
  3. Les frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

(Art L 145-14 du C. Commerce)

Ø  Le départ prématuré de ses employés ainsi que de ces hommes-clés

Un employé qui ressent une fragilité sur la pérennité de l’entreprise va anticiper son départ et commencer à faire des recherches d’emploi pour pouvoir préserver un emploi ainsi que ses charges personnelles futures, Ce qui est une situation tout à fait normale

Ø  La perte de la clientèle

La clientèle est un élément incorporel qui n’existe pas matériellement. Elle est indispensable au fonds de commerce et a une valeur économique qui se chiffre en chiffre d’affaires réalisé.

Si le CA est faible, l’expert judiciaire prendra en compte la valeur du droit au bail minimum.

Les informations sur la clientèle sont généralement regroupées dans un fichier papier ou informatique, établi en conformité avec la réglementation sur la protection des données personnelles recueillies avec le consentement du client.

(Fichier client et RGPG)

(Art L141-5 et L 142-2 du C. commerce)

Ø  L’obligation d’informer les organismes sociaux, fiscaux et de la CMA92

droits d’enregistrement

le non-renouvellement du bail commercial sera soumis qu’au droit fixe 125 € en cas de présentation volontaire de l’acte à la formalité de l’enregistrement.

(Art 738,1° du CGI)

Ces dispositifs de (l’article 725 du CGI )qui soumettent au droit proportionnel des cessions de fonds de commerce

-les cessions de droit au bail ainsi que tout acte et convention ayant pour effet de transférer le droit à la jouissance d’immeubles ou de locaux industriels ou commerciaux ne sont pas applicables en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail d’un local dont le propriétaire veut se réserver la jouissance personnelle ou qu’il veut vendre libre de location.

(BOI-ENR-DMTOM-30 n° 290).

Dans le cas d’accord bilatéral entre les parties et le paiement d’une indemnité d’éviction

L’imposition de l’indemnité d’éviction relève des revenus fonciers si elle est versée pour acquérir ou conserver un revenu.

(Art 13, un Du CGI)

Celle notamment lorsque le bailleur repense le coup pour les faire relouer dans des conditions meilleures ou pour y réaliser des travaux afin d’obtenir un loyer plus avantageux.

Dans le cas où il y a une cessation d’activité cet acte doit être enregistré à la Chambre des métiers ainsi qu’au greffe du tribunal de commerce, et enfin aux impôts.

Ø  La recherche d’un nouveau local à proximité de son ancien local

20 Baux commerciaux en annexe à céder Dans la zone de challendise. .

Ø  Ne pas pouvoir assumer le nouveau loyer et ces charges

Quand le loyer du fonds de commerce à prendre est supérieur au local évincé.

Le préjudice est mentionné dans le calcul du droit au bail.

Le calcul du préjudice :

Prix du nouveau loyer des nouveaux locaux moins le prix du loyer des anciens locaux multiplié par 12

Exemple indiqué dans la valeur du fonds de commerce les éléments incorporels

Ø  L’avenir des salariés en cas d’une cessation d’activité.

Si l’activité cesse elle sera considérée comme un motif économique de licenciement

(arrête de la Cour de cassation du 16 janvier 2001)

La validité du licenciement économique du salarié peut intervenir uniquement que quand l’employeur aura fait son reclassement en formation et adaptation sur un emploi relevant de la même catégorie

                                                                                        (article L .1 233-4 du code e travail)

La violation de cette obligation est dépourvue de cause réelle et sérieuse

(Cour de cassation, chambre sociale, 21 mars 2001)

Les possibilités de reclassement doivent être recherchées dans l’entreprise

                                                              (arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 1994)

Les frais de licenciement sont à la charge du propriétaire qui souhaite récupérer les locaux

Il existe 2 types de procédures de licenciement :

 

Lié à la personne

du salarié lui- même

Lié a des considératiisons

économiques

 

L’employeur doit procéder à un entretien préalable avec chacun des salariés pour leur proposer une convention de reclassement personnalisé, notification de licenciement

                                                                 (article L 1 233-11 et suivant du code de travail)

L’employeur informe le salarié qui peut bénéficier d’une convention de reclassement personnalisé (CRP) De 12 mois (article L-1233-65 du code de travail)

le salarié dispose d’un soutien psychologique, d’évaluation des compétences professionnelles et de formation d’orientation

Ø  Le maintien dans les lieux sans contrat de bail valide après la fin du bail.

Le locataire est autorisé à rester dans les lieux temps qu’il n’aura pas reçu son indemnité d’éviction. Le bail continue à exister ainsi que ces clauses restent identiques Il doit continuer à payer ses charges et loyer sinon il perd son indemnité d’éviction

(n°46960 s)

Le locataire n’est pas forcé de rester dans les lieux il bénéficiera quand même de l’indemnité d’éviction

(À Paris 28-5-2014)

SNC Paris -Ouest immobilier c/A. ès quai : administrer octobre 2014 p.34

Ø  Après payement de l’indemnité d’éviction

Le locataire dispose 3 mois pour quitter les lieux après la réception et l’encaissement de l’indemnité d’éviction.

Si le locataire reste dans les lieux Après avoir reçu l’indemnité d’éviction, au-delà et après la mise en demeure de payer, le séquestre peut retenir 1/100 % par jour de retard sur le montant de son indemnité d’éviction

Si aucun séquestre n’a été désigné le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts au tribunal.

 

                       II.         LES CONSÉQUENCES SUR LA VALEUR DE L’ENTREPRISE 1+2+3

 

1-l’indemnité d’éviction

Le bailleur qui refuse de renouveler le contrat de bail commercial de 3,6 ou 9 ans de son locataire (Propriétaire du fonds de commerce) devra payer une indemnité d’éviction qui est fixée par le juge des loyers.

Cette indemnité d’éviction comprend :

  • la valeur marchande du fonds de commerce
  • les frais de déménagement et de réinstallation
  • les frais de droit de mutation pour l’achat d’un nouveau fonds
  • les indemnités de licenciement
  • la perte d’une licence

(Prévu par l’Art L145-14 du Code de Commerce)

Trois conditions permettent au bailleur de s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction.

(Art L145-14)

  1. En cas de dangerosité et d’insalubrité qui est un motif grave et légitime.
  2. En cas ou le bailleur souhaiterai y habiter personnellement.

(Art L145-22)

  1. En cas ou le bailleur souhaiterai les remettre sur le marché étant plus utilisé

            (Art L145-23)

–       Pour la sécurité en cas de travaux important l’indemnité sera dû

(Art L 145-18)

Ø  Prévue par le Mémento baux commerciaux 2019/2020/protection juridique

Le statut des baux commerciaux protège le commerçant industriou où artisanal se qui a pour conséquence une valorisation de son fonds de commerce.

Le non-renouvellement du bail commercial oblige son propriétaire à payer une indemnité d’éviction a son locataire qui sera égal au préjudice causé.

C’est la seule condition pour que le bailleur retrouve ces locaux libres de tout occupant.

L’indemnité d’éviction assure le droit au renouvellement à son locataire, il doit être égal à son préjudice.

Le statut des baux commerciaux correspondant à une propriété commerciale » opère les droits du bailleur sur son bien, mais tant il est vrai aussi que, du fait du refus de renouvellement, le locataire subit la perte de son fonds de commerce ou du bail lui-même, deux biens patrimoniaux dont la valorisation doit alors être faite.

Pour que le locataire bénéficie de l’indemnité d’éviction, il doit remplir quelques conditions.

Le bailleur peut s’opposer à cette indemnité d’éviction en invoquant la dénégation ou son droit de repentir lorsque le locataire ne respecte plus ses obligations contractuelles.

Selon le service-public.fr

indemnité d’éviction d’un bail commercial

mêmes critères l’indemnité d’éviction correspond

            -la valeur du fonds de commerce ou a la valeur du droit au bail si celle-ci est supérieure

            –

Ø  Expert judicaire en estimation auprès des tribunaux (Christian Bonnin)

Article L145-14 du code de commerce

Le renouvellement du bail commercial demandée par le locataire peut être refusée par le bailleur cela l’obligera à lui payer une indemnité d’éviction égale au préjudice causé.

(Art L145-17)

Composition de l’indemnité d’éviction :

            -Valeur marchande du fonds de commerce déterminé selon les usagers de la profession augmentée.

– Frais de déménagement et de réinstallation.

– Frais et droits de mutation (d’un fonds de commerce de même valeur), sauf si le propriétaire prouve qui n’y a pas de préjudice constaté.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie où renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit être effectuée, sous peine de nullité, par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Ø  Calcul de l’indemnité d’éviction

 

INDEMNITÉ ÉVICTION PRINCIPALE

L’indemnité principale sera constituée par la valeur du droit au bail lorsque le fonds de commerce peut-être déplacer sans perdre sa clientèle

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait excéder par un vendeur désireux de vendre dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande.

Cette valeur vénale est déterminée selon les usages de la profession à partir des chiffres d’affaires moyens pondérés ou non déclarés annuels ou journaliers pour les bars par exemple, mais aussi à partir d’un coefficient appliqué à l’excédent brut d’exploitation moyenne annuelle.

Coefficient habituel : 4 à 7 à noter que c’est quoi, actualisation lequel tient compte des taux d’intérêt du moment il est recommandé toutefois d’utiliser au moins deux méthodes d’estimation donc l’une sera choisie parmi la méthode par comparaison et l’autre parmi les méthodes par le revenu.

S’il ne pouvait être retenu qu’une seule méthode, il y aurait lieu de le justifier.

Il s’agit des chiffres d’affaires ou des recettes apparaissant en comptabilité et donc déclarée.

L’expert chargé de l’estimation prend en compte la moyenne du chiffre d’affaires réalisé au cours des trois dernières années.

Pour les établissements comportant plusieurs branches d’activité exploité, l’évaluation se fait séparément pour chaque branche et en fonction du pourcentage de chacune des branches par rapport au chiffre d’affaires global.

Les travaux effectués par le locataire et non amortis au cours du bail expiré sont pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction.

 

INDEMNITÉ D’ACCESSOIRES

 

        Des frais de remploi

De façon générale, ils sont destinés à compenser les droits d’enregistrement que le locataire évincé devra supporter pour acheter un fond de même valeur. Il s’agit donc d’un pourcentage calculé sur le montant de l’indemnité principale.

Le taux des droits d’enregistrement ayant constamment diminué ces dernières années, le pourcentage des frais de réemploi a également varié à la baisse.

Ceux-ci sont ainsi passés de 20 à 18 %, puis à 14 % et 10 %.

On rappellera les droits de mutation

        Les frais de déménagement

Ils sont la plupart du temps retenus sur la base des devis justificatifs produits.

Dans le cas contraire on peut retenir un forfait

        L’indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité est destinée à compenser, pour le locataire, la perte de résultat pendant la période de déménagement et de réinstallation.

La plupart du temps, les décisions des tribunaux accordent à ce titre une indemnité forfaitaire représentant trois mois de bénéfice.

Bien entendu, il faut entendre par là l’excédent brut d’exploitation, c’est-à-dire le bénéfice avant amortissement, résultats financiers est exceptionnel qui sont propres à la gestion présente et que le successeur ne supportera jamais.

De plus, les amortissements ne constituent aucun artifice fiscal qui vise à ne pas imposer une partie.

Des bénéfices pour cause de réinvestissement et renouvellement des immobilisations.

        Les indemnités de licenciement

Cette indemnisation n’est accordée que sur justificatif.

        Travaux non amortis

Le locataire a droit au remboursement des frais non amorti.

        Frais de réinstallation

Ce sont les frais qu’aura à assumer le preneur lors de sa future installation

Ø  Les étapes d’évaluation par l’expert

L’ESTIMATION AMIABLE D’UN LOYER PAR UN EXPERT

AMIABLE

 

 

Il existe deux sortes d’expertises :

JUDICIAIRE

1-AMIABLE

À la demande du bailleur ou du locataire, ou des deux à la fois, dans un esprit de conciliation.

2-JUDICIAIRES

L’expert analyse l’ensemble des documents relatifs à l’immeuble.

(Titre, le bail échu ou en cours et tous les baux précédents, le montant des loyers, un extrait du plan cadastral pourra être utile, en particulier s’il y a un terrain etc…)

Puis, il visite les lieux en prenant la mesure de toutes les superficies qu’il pondère en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour l’activité.

Existence d’un plan établi par un géomètre facilité ce travail.

L’expert relève toutes les caractéristiques du local, son entretien et l’état de vétusté, l’objectif étant de déterminer si le local est conforme à la destination prévue dans le bail.

Ils étudient l’environnement en dégageant les aspects positifs ou négatifs de la localisation.

Puis il recherche des loyers dans les commerces du secteur en se référant de préférence à des baux récemment renouvelés, mais en vérifiant que les loyers ne sont pas de convenance (ce peut être le cas si bailleur et locataire ont des intérêts communs, ou sont les mêmes).

L’expert calcule une valeur locative au m2 ou, pour certains locaux (exemple : hôtels), un pourcentage par rapport au chiffre d’affaires, comme exemple par lits pour une clinique mais pour qu’il en soit, pour recoupement, il sera toujours bon de faire un rapprochement avec le chiffre d’affaires.

Mais valeur locative et loyers ne sont identiques que lorsque le locataire n’a à sa charge que l’entretient locatif.

Dans le cas contraire, l’expert pourra effectuer des abattements pour charge dite « exorbitante » (charges supportées à la charge du bailleur par le locataire comme la taxe foncière).

L’expert peut être amené à appliquer des pourcentages en plus ou en moins en fonction de l’état et de l’utilisation qui est faite des locaux.

Il devra comparer avec le résultat obtenu avec d’autres méthodes comme la valeur immobilière et le taux de capitalisation (actuellement 7 % à 10 %) pour obtenir la valeur locative.

Le loyer, quant à lui, peut être comparé avec d’autres locaux similaires.

Ces observations doivent permettre de trancher entre le plafonnement ou le déplafonnement prévu par la loi, par exemple s’il y a une modification des locaux aussi la modification de l’environnement

(Transport, entreprises nouvelles, création d’un secteur piétonnier…) a entraîné des conséquences positifs ou négatifs sur l’activité du commerce.

Tout ceci fait, le professionnel rédige son rapport qu’il soumet d’abord au demandeur de l’expertise pour avis, puis rédige son rapport définitif. Il est bon si son client a donné son accord pour que l’expert organise une réunion avec l’ensemble des parties concernées, et d’abord le propriétaire et le locataire afin de déboucher sur une conciliation, c’est-à-dire avec l’accord de tous, sur l’adoption d’un loyer. Cet accord peut être formalisé par une TRANSACTION.

Ø  les jurisprudence Légifrance -indemnité d’éviction d’un fonds de commerce

Copie des jugements similaires en Annexes

Ø  Evaluation de mon indemnité d’éviction par la chambre des métiers du 92

En cour d’évaluation

Par Nadine

Nadine JOUANNIC

Chargée de Développement Économique

Transmission – Reprise d’entreprise

CHAMBRE DE MÉTIERS ET DE L’ARTISANAT DES HAUTS-DE-SEINE

17 bis rue des venêts

92014 Nanterre Cedex

Tél. : 01 47 29 43 16 – njouannic@cma-nanterre.fr

www.cma92.fr –

2 -Valeur du fonds de commerce

Ø  selon l’encyclopédie Delmas

-XAVIER DELPECH

L’évaluation d’un fonds de commerce est très complexe à déterminer puisque ce n’est pas science exacte, De nombreuses formules mathématiques sont proposées par des spécialistes en évaluation peu satisfaisant et proposent des méthodes globalisantes et non détallées

En additionnant les différents composants cette valeur se nommera :

EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE PRINCIPAL

 

Elle se compose :

D’ÉLÉMENTS CORPORELS

 

Ø  Les agencements

Ø  Les installations

Ø  Les aménagements

Ø  Le mobilier

Ø  Le matériel

Ø  L’outillage

Ø  Le stock

D’ÉLÉMENTS INCORPORELS

Ø  La clientèle et les chalandages

Ø  Le droit au bail

Ø  Le nom commercial

Ø  L’enseigne

Ø  La licence de restaurant où débits de boissons

Ø  Les marques

Ø  Le brevet dessin ce modèle attaché au fonds

Seul le stock fait partie d’une évaluation séparée

Ce qui sera retenu c’est la moyenne des 3 dernières années de chiffre d’affaires afin de prendra en compte les hausses et les baisses du chiffre d’affaires lié à la crise

Ex : additionner Les 3 dernières années du chiffre d’affaires N-2=100 000 €+N-1=125 000 € +N=90 000 € total = 315 000 € / 3 =105 000 € = chiffres d’affaires moyen retenue

Pour connaître le chiffre d’affaires par jour, dans l’hypothèse où l’année représente 300 jours de travail.

La recette journalière sera de 105 000 euros/300 égal 350 euros.

Un chiffre d’affaire moyen 105 000 € ainsi que la recette journalière sera de 350 euros.

LA VALEUR DU DROIT AU BAIL

Retenue en quart de non-renouvellement de celui-ci pour le bailleur pour le calcul de l’indemnité d’éviction que celui-ci est tenu de verser au preneur contraint de quitter le local loué qui correspond :

À la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché, la valeur du droit au bail est très largement liée à la qualité de l’emplacement du local loué car de celle-ci dépend en grande partie l’aptitude du preneur à attirer de la clientèle.

La valeur du fonds de commerce est plus ou moins liée à celle du droit au bail.

Tout dépend en réalité du caractère transférable ou non du fonds de commerce suite au non-renouvellement du bail lorsque le fonds n’est pas transférable, car la clientèle essentiellement attachée à la localisation du fonds de commerce le refus de renouvellement entraîne en principe sa disparition et le montant de l’indemnité d’éviction est en principe égal à la valeur du fonds. À l’inverse, le fonds est transférable lorsque l’abandon des locaux dont le preneur était lancé sans incidence sur la clientèle, notamment quand le lieu d’exploitation du fonds est sans importance compte tenu de la renommée de l’exploitant il raconte développer d’établir la preuve que le fond là transférable et celles-ci sont en perte ou avec une perte limitée la clientèle dans la mesure je suis suivie Sophie il est la valeur du fonds est supérieure à celle du droit au bail non droit au bail en réalité toujours la valeur plancher du fonds En d’autres termes Claude François ou non transférable la valeur du fonds au moins celle de droite au bal et si le fond généré un chiffre d’affaires faible voire il est déficitaire la valeur du fonds de sera à priori jamais nulle.

le droit au bail peut alors se révéler comme le seul élément de richesse du commerçant le propriétaire d’un fonds de commerce.

Cette difficulté réside dans le fait qu’il existe un très grand nombre de facteurs entrant en jeu

o   Nature du commerce

o   Emplacement

o   Durée du bail

o   Montant du loyer

o   Outillage

o   Agencement

o   Bénéfice passé

o   Perspectives de développement

Des événements imprévus, difficile à quantifier, peuvent avoir des conséquences soudaines sur la valeur du fonds, à la baisse comme à la hausse ; par exemple le déménagement d’un siège social peut avoir un impact négatif pour le restaurant le plus proche. D’autres tiennent au hasard, voire au tragique. Quoi qu’il advienne, l’évaluation s’appuiera sur différentes méthodes hôtel seul basé sur le chiffre d’affaires ou sur le bénéfice

Approche empirique :

L’approche proposée est souvent empirique et peut dépendre :

  • du secteur d’activité considéré. Ainsi dans le secteur de l’hôtellerie, il a été suggéré de prendre en compte parmi les principaux facteurs concourants à la formation du prix de vente le fonds de commerce
  • de l’emplacement de l’établissement
  • de la nature de la clientèle la consistance du chiffre d’affaires la capacité d’hébergement de l’établissement
  • du résultat de l’audit technique qui a été réalisé la situation locative
  • du nombre d’années restant à courir avant l’échéance du bail la possibilité d’acquisition de l’immeuble abritant l’hôtel

Ø  Selon un expert immobilier (Spécialisé en fonds de commerce)

le fonds de commerce est un instrument essentiel pour un exercice d’une activité commerciale sa fin de bail est une opération courante mais complexe car sont présents non seulement le bailleur le locataire et parfois la commune

Aucun bail ressemble à un autre car le bail est le moteur du fonds de commerce quand on signe un Contrat de bail commercial, il peut y avoir souvent des surprises comme des clauses très particulières

Expert immobilier (Spécialisé en évaluation d’un fonds de commerce)

La valorisation d’un fonds de commerce dépend d’un certain nombre de facteurs et selon le type de commerce la valorisation d’un fonds de commerce n’est pas évaluée toute de la toute manière.

exemple :

Le fonds de commerce d’un restaurant est évalué en fonction du chiffre d’affaires plutôt dans une fourchette entre 45 % ET 80 % du Chiffre d’affaires

Selon que les restaurants soient plus ou moins gastronomique si on prend un autre type de commerce entre 45 % et 65 %

Si ajoute à cette valorisation essentielle en dehors des aspect économiques de cette affaire c’est l’emplacement :

  • Emplacement n°1.
  • Emplacement secondaire
  • Emplacement difficile à vendre malgré un bon chiffre d’affaires

Ø  Selon 2 Cabinet d’Audit et Conseil en Finance d’entreprise

2 évaluations d’entreprise en Annexe

différentes méthodes d’évaluation

ÉVALUATION PAR LE CHIFFRE D’AFFAIRES

Cette méthode d’évaluation consiste à appliquer au chiffre d’affaires du fonds, calculé sur la base de la moyenne des trois dernières années d’exploitation, un pourcentage déterminé, généralement compris entre 40 % et 100 %. Après observation du marché correspondant à la nature du commerce concerné, égale au rapport existant entre le chiffre d’affaires moyen et le prix de cession du fonds. Le chiffre d’affaires s’entend annuellement, toutes taxes comprises, et ne tient pas compte de la valeur du stock de marchandise.

ÉVALUATION PAR LES BÉNÉFICES

Selon cette méthode d’évaluation, il faut partir de la moyenne annuelle du bénéfice dégagé lors des trois années précédant la valeur du fonds de commerce. Il convient ensuite d’ajuster ce montant en lui réintégrant des éléments qui étaient déductibles sur le plan comptable (charges sociales…). Enfin ce montant, éventuellement corrigé, sera ensuite multiplié par un chiffre variant entre 3 et 5 selon la localisation du fonds de commerce.

ÉVALUATION PAR LES METHODES DES BAREMES

Cette méthode d’évaluation prisée tant des experts que de l’administration fiscale, ou encore des tribunaux, s’appuie sur un barème en usage pour les principaux commerces (sur ce barème mais pour les commerces qui n’y figure pas il faudra recourir à l’une des méthodes d’évaluation décrites plus haut ce barème constitué un simple usage de la profession ce n’est en rien un barème officiel.

NATURE DU COMMERCE FOURCHETTE DES VALEURS UNITE DU BAREME
Accessoires automobiles 20 à 40 % CA HT
Garage atelier réparation 35 à 60 % CA HT
Garage station-service, lubrifiant pneu 30 à 60 % CA HT
Garage station-service carburant 15 à 25 % CA HT
Garage hôtel 100 à 300 % CA HT
Garage vente de voiture d’occasion 5 à 35 % CA HT
Garage vente de voitures neuves 10 à 30 % CA HT
Réparation de cycles motocycles 25 un 55 % CA HT

 

 

 

ÉVALUATION PAR COMPARAISON

L’administration fiscale lorsqu’elle contrôle l’assiette de l’impôt et qu’elle constate une insuffisance du prix déclaré où évaluer l’administration fiscale, c’est faire preuve de pragmatisme et à recours à diverses méthodes d’évaluation par comparaison est toutefois celle à laquelle elle a volontiers recours dans le cadre d’un rehaussement pour insuffisance de prix déclaré la valeur vénale réelle d’un fonds de commerce peut être déterminée par comparaison avec d’autres cessions intervenues en nombre insuffisant et à des dates relativement proche de la cession Idée jeux de fonds de même nature si tu es dans les 2 villes de taille et de tissu économique semblable

EVALUATION PAR LA MÉTHODE RETAIL

Importance du bénéfice éventuel et de la durée du bail

Le commerçant qui achète un fonds de commerce devient acquéreur parce qu’il espère tirer de ce fonds, et pendant chacune des années restant à courir sur le bail, un bénéfice éventuellement suffisant pour rémunérer le capital engagé.

 

ÉVALUATION PAR LA MÉTHODE LEAKE

Super bénéfices, la valeur d’un fonds correspond au super bénéfice dont profil de l’acheteur et qui constituent une rente. Celle-ci diminue plus ou moins vite par suite de la concurrence et d’une certaine perte de la clientèle, mais l’acheteur doit la compenser par son action personnelle.

Le montant du super bénéfice est déterminé par le bénéfice d’exploitation, donc ont retranché l’intérêt des capitaux investis.

La valeur du fond est alors fixée en capitalisant sur un nombre d’années (à définir) super bénéfices.

MÉTHODES MARX

Importance de l’emplacement du fonds de commerce. Cette méthode novatrice a été développée par Michel Marx, expert immobilier près de la cour d’appel de Paris, agréé par la Cour de cassation.

Monsieur Marx retient l’emplacement du fonds comme facteur numéro un ; sa méthode s’articule autour de deux données principales : le droit au bail et la capacité bénéficiaire du fonds.

PREMIÈRE OPÉRATION

On calcule la valeur du droit au bail correspondant à la différence pouvant exister entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé, multiplié par un coefficient d’emplacement, lequel varie dans le temps en fonction de l’évolution du marché :

D=(VLM-L) x Ce

Où :

D=droit au bail

VLM= valeur locative de marché (égale au prix locatif de marché (références de voisinage) multiplié par la surface pondérée du fonds) ;

L=loyer en vigueur

Ce=coefficient d’emplacement (à titre indicatif, ce coefficient sera de 4 si la boutique est située dans le 20e arrondissement de Paris, sur une voix de faible commercialité, et de 8,5 ou même de 9 si elle se trouve sur les Champs Elysées).

Il importe de vérifier, pour chaque cas, s’il n’y a pas un motif de déplafonnement du loyer, ce qui entraînerait une baisse importante de la valeur du droit au bail.

DEUXIEME OPERATION

Pour savoir si le fonds dispose d’une capacité bénéficiaire lui permettant de supporter la valeur locative de marché, on recherche s’il existe une valeur de clientèle, que M. Marx apprécie par rapport à la marge brute d’autofinancement (MBA).

Calcul de la MBA
            résultat d’exploitation
            +dotations aux amortissements
            +rémunération du dirigeant

-La capacité bénéficiaire (CB) est égale à la MBA, déduction faîte de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer figurant au bilan, pour éliminer toute notion de droit au bail déjà pris en compte dans la première opération.

Calcul de la « capacité bénéficiaire »
            CB=MBA- (VLM-L)

Si CB est négative, la valeur du fonds est limitée à celle du droit au bail. On obtient ainsi une valeur du fonds « à la casse « (on considère que la valeur résiduelle des agencements est négligeable car l’inaptitude du front à supporter la valeur locative de marché prouve que les agencements ne sont pas adaptés ; par ailleurs, la valeur de la clientèle est nulle).

Si CB est positive, le fonds est capable de générer des bénéfices en supportant la valeur locative du marché considéré, et il vaut donc plus que le seul droit au bail. Il vaut alors :

Le droit au bail +la valeur de clientèle, calculé en appliquant un coefficient sur la capacité bénéficiaire (coefficient variant selon une échelle de 1,5à 3 établi par M. MARX).

-On ajoute au résultat obtenu la valeur résiduelle des agencements et, dans certains cas, celle du matériel.

-Cette méthode concerne essentiellement l’évaluation des fonds exploité en boutique et ne peut être appliquée pour les fonds artisanaux, ce qui constituent sa principale limite.

-Mais son intérêt est de s’approcher au maximum de la réalité économique pour partie ignorée des autres méthodes, en donnant une place prépondérante, dans l’estimation de la valeur du fonds, à son emplacement, facteur essentiel de la notoriété, de la fréquentation et donc de la rentabilité dudit fonds

GOODWILL OU SURVALEUR OU ECART D’ACQUISITION

Selon un ACF (Audit, conseil et financier)

Après avoir calculer la valeur réelle du fonds de commerce les investissements futurs peuvent être prise en compte

Une correction, une valorisation avec coefficient

3-Estimation du prix du déménagement de l’entreprise

Ø  Estimation du déménagement du mobilier et de l’outillage par Société.

  • Comprenant 

      – frais de recherche d’un local avec activité de garagiste autorisée

      – prix d’acquisition du local

      – droit au bail

      – loyer d’avance (cautionnement)

      – réaménagement du local

      – installation du mobilier

      – installation des outils de production

      – le manque à gagner

      – les frais de publicité

      – les frais d’administration

Ø  Estimation des travaux de maçonnerie de la cabine de peinture par OMIA

2 devis en annexe

Ø  Estimation d’une entreprise comparable dans la zone de chalandise

20 entreprises comparables à vendre dans la zone de chalandise en annexe

 

                    III.         LES OPPORTUNITÉS ÉMERGENTES DU CHANGEMENT

Ø  Les différentes étapes de la procédure du contrat de bail non renouvelé

Guide d’entretien

Bonjour je suis garagiste depuis 21 ans et mon bailleur vient de me faire délivrer le juillet un congé de mon contrat de bail commercial avec une offre indemnité d’éviction chiffrée par un expert il m’informe aussi qu’il prendrait aussi en charge le déménagement de mon entreprise

Je souhaiterais fixer un rendez-vous si possible afin de connaître les tenants et les aboutissants de ma problématique

En vous remerciant

EUROPE AUTO

Mr hoggui

Gérant de la société de réparation de carrosseries automobiles à Gennevilliers

Bonjour suite à notre entretien téléphonique Comme expliquer mon bailleur m’a fait délivrer un acte d’huissier me donnant congé de mon bail commercial mais qu’il payerait l’indemnité d’éviction selon les dire d’un expert et qu’il prendrait aussi en charge le déménagement de mon entreprise Nadine JOUANNIC Chargé du développement économique Transmission -reprise d’entreprise de la Chambre des métiers et de l’artisanat du 92

(CMA92)

 

 

Ci-joint la liste des garages qui cède leur bail

Ci-joint le téléphone d’un garagiste qui est en procédure actuellement pour échanger cela vous sera utile ce garagiste peut vous recevoir et être a l’écoute de vo question t

 

EUROPE AUTO Tribunal de commerce de Nanterre Veuillez trouver ci-joint des jurisprudence et jugement condamnent le bailleur à payer une indemnité d’éviction
EUROPE AUTO ACF audit

Mr Ramé expert-comptable commissaire au compte

25, rue des favorites

750154 Paris

Ci-joint une estimation d’une entreprise effectueé pour un de nos clients qui souhaitait acheter cette entreprise
EUROPE AUTO Nadine de la CMA du 92 m’a expliqué vous été en procédure
EUROPE AUTO GARAGE DU CENTRE à GENNEVILLIE

Gérant Achour

Un des aspect environnement néfaste de mon entreprise

Un des facteurs risque c’est que les acteurs majeurs les assureurs et les grandes enseignes automobile se corolle en appliquant une politique offensive en proposant une gamme de prestation plus élargie par exemple :

Des garages à proximité avec chauffeur pour récupérer et déposé le véhicule au domicile du client

Conséquence

Baisse du Chiffre d’affaires

Opportunité

J’étais dans l’obligation de monter une deuxième activité j’ai acheté des voitures accidentées et je loue ces voiture au VTC qui me rapporte chaque voiture 1300€ en moyenne/mois

 

EUROPE AUTO « Dans quelle mesure l’évolution néfasted’un environnement d’une Entreprise peut-il se transformé en atout pour vous que pourriez vous dire sur « l’inertie au changement « Par ma mère Edith LAMARCHE : o   CHOC : Après avoir passé 20 ans de Passion en tant qu’esthéticienne D.E à mon compte (installée depuis l’Age de 23 ans) je me vois dans l’obligation de m’alterner entre mon entreprise et la première installation en officine (= pharmacie) de mon second mari (à 3h de distance)

o   RESISTANCE : Je dois donc avoir une employée pour me remplacer au quotidien mais continue à venir exercer mon métier pendant les vacances scolaires (=4 mois de l’année) et gère à distance (comptabilité, intendance, commandes)

o   Cependant malgré une belle progression de clientèle mes revenus personnels sont de plus en plus insuffisants mais ma passion est toujours présente.

COMPREHENSION : Très vite, je m’impose en aide précieuse pour mon mari très pris par sa clientèle au comptoir (12h par jour, du lundi au samedi, sans congés) et sa gestion.

o   De mon côté je m’occupe de la comptabilité journalière (Organisation factures, banques, monnaie, démarches administratives), l’accueil clientèle et les conseils en cosmétologie (parapharmacie, animations maquillage, soins offerts) et suis employée à mi-temps par la pharmacie.

Après 10 ans d’alternance entre mon institut et l’officine, mon employée ne s’entend pas avec l’apprentie nouvellement engagée pour la soulager et je suis obligée de subir un prud’homme pour interrompre le contrat (cout= 5000 € !)

o   Les 35H imposées, des heures supplémentaires très onéreuses, aucun salaire pour moi-même depuis plusieurs années m’obligent à arrêter mon installation de chef d’entreprise !

o   ACCEPTATION : Fort heureusement mon mari investit alors dans une deuxième officine où il installe un ami d’études toujours salarié et suis moi-même employée à mi-temps pour la comptabilité, la parapharmacie et aides divers…

o   Depuis 13 ans je m’alterne dans ces fonctions entre les deux pharmacies.

o   Mon métier d’esthéticienne (choisit par vocation à 8 ans !) me manque toujours mais j’apprécie l’efficacité que j’apporte à mon mari et son associé.

o   Mes 2 salaires sont rassurants pour faire face à mes obligations financières et préparent ma retraite.

o   À 64 ans, je sais que je n’aurais pas pu continuer ce métier très physique de l’Esthétique alors que j’assure encore très bien mes fonctions de secrétariat et conseils en officine.

 

EUROPE AUTO Auriez vous eu un problème similaire au miens

Mr DOGAN

Mr DOGAN :

Gérant de la société stop auto-service propriétaire du fonds de commerce 58 avenue de la République Epinay sur Seine

Dispose d’un petit local commercial activité de garagiste avec une capacité à rentrer une voiture et un petit local pour accueillir sa clientèle et stocker des pièces de 20 m2.

La surface totale de ses locaux 40 m2, il dispose en plus d’un parking pour garer 6 voitures.

Garagiste depuis 24 ans, il fait uniquement de l’entretien mécanique sur tout type de voiture.

mon propriétaire m’a fait une offre pour l’achat des murs 200 000 €

CHOC

Malheureusement la mairie a préempté.

Une bagarre juridique est actuellement en cours

J’ai consulté mon avocat qui m’a conseillé de faire du chiffre d’affaires et de se faire un salaire

L’avocat a réclamé 1 200 000 € au tribunal La procédure est en cours

L’avocat a pris 10 % d’honoraires sur les sommes qu’il percevra sur cette procédure

 

je lui ai posé la question comment son avocat peut-il réclamer 1 200 000 €

alors que le local est très petit il peut rentrer qu’une voiture

local de superficie total de 40 m2 .

RESISTANCE

Je vais au travail contre ma volonté Parfois Je suis fatigué moralement car j’avais beaucoup de projets j’avais déjà fait des plans le propriétaire devait me vendre ce local j’avais déjà imaginé mon appartement au-dessus de mon garage et tous ces rêves sont tombés à l’eau pour le souhait de la mairie qui veut construire un immeuble Fort heureusement mon avocat habite dans la même rue que moi je lui fais confiance est-ce qu’il est bientôt à la retraite et il y a beaucoup d’expérience spécialisé en immobilier je résiste mais cette force de jour en jour s’atténue

COMPREHENSION

 

SA STRATÉGIE

Ajouter à son activité la vente de pièces détachées + la vente de pneu + la vente de tout accessoire en relation avec les voitures même si la vente représente très peu de bénéfices Et beaucoup de travail

Son objectif principal augmenté son chiffre d’affaires coûte que coûte Actuellement son chiffre d’affaires augmenté de 60 % et a réalisent à lui seul 210 000 € de Chiffres d’affaires.

il s’est déclaré à l’Urssaf et fait un salaire de 2000€ il m’annonce que même si parfois, il redonne son salaire pour payer son loyer, Eh bien le but principal de mon activité es de données l’apparence d’une entreprise qui fonctionne et que l’arrêt de cette activité aura automatiquement des conséquences financières.

il m’explique que bien sûr pendant 2 ans jusqu’ à 3 ans il ne gagnera pas d’argent mais en fin de course il peut avoir le pactole voilà sa stratégie

 

Ø  En cas d’accord des parties

-Protocole d’accord en vue de la fixation amiable de l’indemnité d’éviction

« copie en annexes »

 

Ø  En cas de désaccord « l’argument de l’avocat pour le tribunal »

1er Argument

 

-Mise à jour du chiffre d’affaire actuel pour fermeture des locaux

Les raisons de cette baisse du chiffre d’affaire sont que mon entreprise était fermée pour formation deux jours par semaine pendant trois ans et je n’ai pu être remplacé par un professionnel étant donné le risque de ce métier lié à la cabine de peinture avec turbine et aux produits dangereux (inflammables et toxiques).

Calcul du manque à gagner par année :

60000€ pour 3/5 jours de travail par semaine

Il faudrait diviser le chiffre d’affaires par le nombre de jours présents soit 3

=60 000 € /3=20000€

et multiplier le chiffre d’affaire par 5

Soit 20000€ x 5=100 000 €

100 000 € -60 000 €=40 000 €

le manque à gagner d’une année est de 40 000 €

et devrait donc réaliser normalement un Chiffre d’affaires de 10 000 €

Ce calcul est à appliquer aux années suivantes.

Dossier de plaidoirie

Attestation de ces formations indiquant le nombre d’heures réalisées et emploi du temps

Attestation de l’expert-comptable justifiant cette baisse du CA lié à ces absences pour formation

2e Argument

 

Rénovation des bureaux endommagés en sous-location

Les locaux disposent de huit bureaux qui ont été très récemment rénovés (facture, rapport expert ou constat d’huissier de l’année 2019 « pièce en annexes »).

Après rénovation par la société Europe auto, une agence immobilière ma garantie de trouver un client pour la somme minimum de 250 € par bureaux ce qui fait un total de

8 bureaux x 250 € = 2 000 €

Cet investissement d’agencement dans le but de faire un profit futur est

une perte réelle de 2000€/mois soit 24 000€/année

3e Argument

 

Pour le propriétaire, il sera très difficile de retrouver un local équivalent au local que j’exploite actuellement puisqu’il est composé de :

o   atelier de 170 M 2

o   huit bureaux totalisant 110 m2

o   un parking personnel de 70M 2

o   de nombreuse place de parking extérieur avec place réservée pour handicapés

o   situé à 1 km de la mairie et dans la même rue

o   à proximité de trois gares à moins de 2 km

o   à proximité à moins de 2 km de commerces (Leclerc, Carrefour, Décathlon, Leroy Merlin, Lapeyre)

o   à proximité de 2 km du commissariat de police

Mes locaux sont de très grande qualité commerciale et pratiquement introuvables donc ce préjudice peut être additionné par comparaison et estimé par un expert spécialisé

4e Argument

-Les formations en gestion sont un investissement futur donc établir un bilan prévisionnel avec des probabilités commerciales serait souhaitable « document en annexe »

Ø  Rachat d’une entreprise fonctionnelle

-Il convient en premier lieu de réaliser une étude approfondie du secteur d’activité dans lequel l’investissement est envisagé ; ses contraintes et ses spécificités doivent être connues pour ne pas perdre le fruit de tant d’années de travail –le fonds de commerce.

 

EFFECTUER LES DIAGNOSTICS GÉNÉRAUX DE L’ENTREPRISE

 

-Après avoir analysé son environnement, il faut réaliser une étude approfondie sur l’entreprise elle-même, afin de bien cerner ses forces, ses faiblesses, les menaces et opportunités lié à son organisation actuelle

                                         PREMIÈRE APPROCHE SYNTHÉTIQUE

– historique ;

– métier et tendances sectorielles ;

– principaux chiffres caractéristiques (activités, rentabilité, nombre de salariés, etc) ;

– organisation juridique (structure du capital, filiales et participations) ;

– organisation fonctionnelle (qui fait quoi, quels sont les hommes qui comptent ?) ;

– organisation opérationnelle (existence de différents sites et implantations).

DIAGNOSTIC MARKETING ET COMMERCIAL

 

– domaine d’activité stratégique ;

– évolution du chiffre d’affaires sur les dix dernières années, globalement et par secteur d’activité ;

– identification et analyse des principaux concurrents (localisation, importance, situation financière, évolution, actionnariats) ;

– parts de marché de l’entreprise sur secteur d’activité, globalement et par produit, perspective de progression ou de régression selon les segments de marché ;

– politique commerciale (catalogues et gammes des produits, politique de prix, positionnement des produits, conditions de règlement, cible de clientèle retenue, contribution des différents produits en termes de marge, cycle de vie des produits) ;

– politique en matière de nouveaux produits (organisation et dynamisme du pôle Recherche et Développement, importance des moyens consacrés, politique en matière de protection des brevets) ;

– politique de communication et notoriété (effort de communication réalisée et à prévoir, média utilisé, image de marque, réputation) ;

– organisation commerciale (réseau, nombre et statut des commerciaux, mode de rémunération, dépendance de l’entreprise à leur égard, démarche commerciale offensif ou attentiste, direct ou indirect, performance globale et par commercial, modalités d’établissement des devis, pouvoir de décision déléguée aux commerciaux) ;

– répartition des ventes (par marché, par produit, par secteur géographique, par client, poids relatif des principaux clients en termes de volume et de marge globale, nombre de clients actifs, lien spécifique avec le cédant, nature et durée des contrats, solidité financière des clients) ;

– couverture du risque client (plafond par client, garantie SFAC…) ;

– carnet de commandes (importance, diversité, nature des contrats signés, contribution en termes de marge) ;

– livraison des produits (prix, délais, efficacité, satisfaction des clients, contraintes pour l’entreprise et les clients, améliorations possibles) ;

– service après-vente (existence d’un service spécifique, délais et conditions d’intervention, Satisfaction de la clientèle).

LE DIAGNOSTIC DE LA PRODUCTION ET DES MOYENS D’EXPLOITATION

– politiques adoptées en matière de sous-traitance ou de co-traitance ;

– identification des partenaires de l’entreprise, solidité financière, nature des liens, compétence et qualité des prestations, rapport qualité-prix, ancienneté des relations ;

– qualité et ancienneté de l’outil de production (nature et montant des investissements réalisés et à réaliser en cas de reprise) ;

– qualité et spécificité des locaux et actifs immobiliers (localisation, ancienneté, respect des normes d’hygiène, surface, travaux éventuels à réaliser) ;

– organisation en termes d’achat et de réception des approvisionnements (identification des principaux fournisseurs, nature des contrats, conditions en termes de prix et de mode de règlement, délai de livraison, procédure interne de décision et de réception, ancienneté des relations, solidité financière des principaux fournisseurs) ;

– organisation de la production (niveau de productivité, pourcentage de rebuts, respect des délais et des budgets, qualité et contrôle des produits, travail sous norme ISO, respect des normes de sécurité françaises et européennes) ;

– organisation en termes de gestion des stocks (contrôle à l’entrée des produits, suivi de la rotation des stocks, déclenchement des commandes, rupture d’approvisionnement, vol et protection des stocks, modalités d’accès au stock).

LE DIAGNOSTIC SOCIAL

 

– organisation fonctionnelle détaillée (quels sont les hommes clé ?) ;

– nature des contrats (CDI, CDD, intérim, clause de non-concurrence, parachute) ;

– conditions spécifiques liées au secteur d’activité (convention collectif appliqué, évolution prévue) ;

– accord et avantages particuliers négociés dans l’entreprise ;

– qualité et ancienneté du personnel (pyramide des âges, embauche, licenciement,

turn-over, formation à prévoir) ;

– politique et budget consacré à la formation ;

– mode de management pratiqué (gestion paternaliste ou participative) ;

– culture de l’entreprise (délégation, autonomie, responsabilisation) ;

– communication interne (informations données au personnel, rythme, nature et forme) ;

– climat et relations sociales (existence de syndicats, délégué du personnel, comité d’entreprise, mouvements sociaux passés).

LE DIAGNOSTIC ADMINISTRATIF

 

– réputation et coordonnées de l’expert-comptable, du commissaire aux comptes, du conseil juridique ;

– organisation administrative et comptable (compétences des hommes, procédure de travail, rapidité de facturation, existence de relance, délais de sortie du bilan) ;

– organisation et performance en termes de contrôle de gestion (existence de tableaux de bord, d’un contrôle de gestion et de prix de revient, de prévisionnels) ;

– organisation sur le plan informatique (matériel et logiciel utilisé, ancienneté, protection des informations, risques latents, réforme) ;

– investissement à prévoir, formation du personnel, degré d’informatisation selon le service, mesures prises en vue du passage à l’euro…) ;

– relation bancaire (nombre de banques, répartition des mouvements, conditions et autorisations de crédit court terme dont bénéfices l’entreprise, procuration donnée) ;

– couverture en matière d’assurance (nature des contrats, montant de garantie et des primes, coordonnées des compagnies et intermédiaires) ;

– contrats passés et engagements donnés où reçus (caution, avals, hypothèque, nantissement).

DIAGNOSTIC FINANCIER

 

– le diagnostic doit porter sur une période suffisamment longue (cinq à dix ans si possible) pour être significatif, notamment sur la partie d’analyse de l’évolution du chiffre d’affaires et de rentabilité de l’entreprise ;

– l’analyse doit s’effectuer en tendance, mais également en comparaison avec les chiffres clé de la profession et des entreprises semblables en termes de taille et de spécificité de métier ;

– l’analyse de l’activité et de la rentabilité, les soldes intermédiaires de gestion constituent l’élément majeur de l’analyse de la performance de l’entreprise. Ils doivent faire ressortir sur des périodes de référence comparables, ramener à 12 mois, l’évolution des marges en pourcentage et en tendance d’une année sur l’autre ;

– une analyse de tous les éléments du compte de résultat sera effectuée et un retraitement sur arrêt Alizée en cas de besoin Afin de donner l’image la plus fidèle possible de la capacité bénéficiaire de l’entreprise.

 

Il convient à cet effet de retraiter tous les éléments non récurrents et de porter une attention particulière aux postes et opérations suivantes :

o   salaires des dirigeants et de leur famille

o   avantages en nature et frais de déplacement

o   loyer payé à des SCI familiales

o   redevances de location gérance ou de brevet appartenant cèdent

o   politique d’investissement des dernières années

o   politique en matière de Recherche et Développement

o   politique d’amortissement et de provisionnement

o   politique de financement (crédit-bail et location financière à regretter).

o   budget formation et assurance

o   budget publicité et entretien

o   budget personnel intérimaire et sous-traitants

o   subventions et abandons de créances

o   achats d’actifs à des conditions exceptionnelles

o   réalisation de contrats particuliers

o   transfert de charges et reprises de provisions

o   résultat sur opérations de changes ou indemnités d’assurance

 

Ø  Créer une entreprise avec des aides financières

Ø  Louer en Location gérance pour réduire les risques

Ø  Reprendre des études pour monter en compétence

Ø  Reconversion professionnelle

Ø  Entre les parties « le propriétaire du fonds et le bailleur »

Ø  Entre avocats en accord avec les intéressés

Ø  Avec un expert en procédure amiable ou judiciaire

Ø  Frais et déclaration administrative à effectuer

– Dans un délai de 45 jours à compter de la publicité de la cession au BODACC Le cédant doit aviser l’administration fiscale de la cession et lui faire connaître la date à laquelle la session a été où sera effective, ainsi que s’il y a lieu, les nom, prénom et adresse du cessionnaire.

– l’envoi d’une lettre recommandée à l’administration fiscale, accompagnée d’une attestation de vente du fonds ;

– l’envoi par le centre de formalités des entreprises (CFE) de ces mêmes informations à l’administration fiscale suite au dépôt du dossier d’immatriculation de l’acquéreur du fonds ;

– l’enregistrement de l’expédition de l’acte de vente du fonds par la recette des impôts ;

Les cessions de fonds de commerce sont soumises à un droit d’enregistrement calculé sur la fraction du prix de cession supérieur à 23 000 € selon le tableau ci-après :

Fraction du prix de cession Droit budgétaire

(CGI, Art.719)

Taxes communales

(CGI, Art.1584 et 1595 BIS

Taxe Imposition totale
n’excédant pas 23000€ 0  % 0 % 0 % 0 %
comprises entre 23000€ et 107 000 00€ 2 % 0, 60 % 0, 40 % 3 %
comprises entre 107 000 00€ et 200 000 00€ 0, 60 % 1,40% 1% 3 %
supérieures à 200 000 00€ 2, 60 %% 1,40% 1% 5%

À défaut de versement des droits d’enregistrement ou en cas de versement insuffisant, un intérêt de retard sera perçu indépendamment de toute sanction, de 0,40 % par mois ainsi qu’un supplément de droit.

Exonération des plus-values.

Exonération totale : prix de vente maximal de la branche complète d’activité = 300 000€

Exonération partielle : prix de vente maximal de ladite branche = 500 000€

Condition : avoir exploité son commerce dans 5 ans minimum

CGI, Art.238 QUINDECIES

Restitution de dépôt de garantie.

Le bailleur doit restituer au preneur le montant du dépôt de garantie versé par le locataire à la conclusion du contrat

  • Les formalités qui doivent être effectuées postérieurement à la signature de l’acte de cession d’un fonds de commerce sont nombreuses.

Exonération liée au chiffre d’affaires                                           

 

CGI ,Art.151 septies

 

CONCLUSION

Il est vrai que l’évolution néfaste d’un environnement d’une entreprise que ce soit dans sa structure organisationnel, ses ressources humaines, sa stratégie et même sa structure juridique peuvent conduire l’entreprise à sa fermeture. Comme par exemple la fin du contrat de bail qui ne sera pas renouveler par mon bailleur.

Aujourd’hui au 20e siècles, le choix du changement ou pas ne nous est pas proposer mais imposer comme mon environnement néfaste perçu par « la fin de mon contrat de bail imposer par mon propriétaire.

Par ces recherches, j’ai ressenti que l’évolution néfaste disparaissait progressivement puisque, je trouvais de plus en plus des coté plutôt d’opportunité que des cotés sombre

Par exemple pour ma part, un nouveau garage, une extension de clientèle, des charges réduit, des aides financières pour redémarrer et un préjudice payé par mon bailleur qui pourra servir pour éventuellement à un investissement futur.

En fait, le changement est perçu pour l’entrepreneur comme une instabilité, la peur de pas pouvoir tenir son objectif, peur de perdre son entreprise, son emploi, il souhaite préserver sa routine quotidienne.

Nous ne sommes pas le seul dans ce cas-là, les professions réglementées, soumis à des limites de leur métropole doivent s’adapter à une nouvelle donne ; des pharmaciens sont concurrencés par les parapharmacies et les grandes surfaces,

le notaire voit venir les impacts de la blockchain, les avocats sont attaqués par le site internet de conseil juridique et les experts-comptables par les plateformes de saisie de documents numériques, et nous les garagistes nos locaux sont pourchassés par les promoteurs immobiliers

En s’appuyant sur les produits et service de partenaire dans un environnement en constante et rapide évolution.

Il serait préférable de connaître toutes les phases du changement des structures organisationnel, RH, juridique et Stratégique afin que notre environnement soit perçu en opportunité, le système d’information serrai une des solutions pour pouvoir transformer l’arrivé d’un environnement nuisible en opportunité.

Bibliographie, Article, Enquête terrain, Annexes

Impôts, tribunal de commerce, chambre des métiers, expert immobilier

PROCEDURES COLLECTIVES « Encyclopédie Delmas »2015/2016 »

ALAIN LIENHARD/Docteur en droit et rédacteur en chef du recueil Dalloz.

BAUX COMMERCIAUX « Encyclopédie Delmas »2010/2011 »

INDUSTRIELS ET ATISANAUX/ANNE D’ANDIGNE-MORAND

ACHAT ET VENTE DE FONDS DE COMMERCE

PRATIQUE NOTARIALE « LexisNexis »

STEPHANE REZEK/Notaire et Docteur en droit

CODE DE COMMERCE « Edition classique 2016 »

FONDS DE COMMERCE 2019 » Edition Législative

JEAN-BAPTISTE GOUACHE/MARTINE BEHAR-TOUCHAIS

———-L’ESSENTIEL DU DROIT DES CONTRATS SPECIAUX »

Editions Lextenso 2015/2016 -les Carrés

L’ESSENTIEL DU DROIT DES ENTREPRISES EN DIFFICULTE » Edition Lextenso 2015/2016- Les Carrés

STRATEGIQUE LE MANUEL DU MANAGEMENT STRATEGIQUE »11e Edition Vibert » 2019

JEAN PIERRE HELFER/MICHEL KALIKA/JACQUE HORSONI

JURIDICA AXA/Protection juridique de mon entreprise

document LegiFrance.gouv.fr dernière mise à jour du Code de Commerce-

Baux commerciaux

-Indemnité d’éviction

FONDS DE COMMERCE « Encyclopédie Delmas »2020/2021 »

XAVIER DELPEC

LISTE DES ARTICLES
ARTICLE SUJET DATE DE PARUTION
WIKIPEDIA INDEMNITÉ D’EVICTION DANS LE BAIL COMMERCIAL 18 Juin.2014
SERVICE PUBLIC-PRO-FR INDEMNITÉ D’EVICTION D’UN BAIL COMMERCIAL 6 Déc. 2018
Jurisprudence/le cadre de l’épargne Bail commercial et résiliation Nov. 2010
Etude économique L’expert immobilier Mars.2019
Professions CGP Transmettre son entreprise dans de bonne conditions 1er trimestre 2015
John shevchuk Examen du loyer a quoi sert le bail ? 2018
Fusions et acquisition magazine La cession du fonds de commerce Nov., Déc. 2018
Fusions et acquisition magazine La cession du fonds de commerce Sep, Oct. 2018
Fonteneau Isabelle

Fiscalité européen revue

Caractéristiques juridiques et fiscales des principales structures d’investissement collectif dans l’immobilier commercial Juin 2011
Christian Bonnin expert en estimation auprès de la cour d’appel d’AMIENS pendant 30 ans Les loyers commerciaux et les indemnités d’évictions comment négocier Juillet 2020
Protection juridique de ma société

« JURIDICA «

Valeur du fonds de commerce & Indemnité d’éviction Mise à jour 2019

 

DEFINITIONS

 

EVOLUTION

Définition : passage progressif d’un état à un autre : évolution de la mode

Succession des phases par lesquelles passe un processus pathologique : étudier l’évolution d’une tumeur, transformation du caractère, du comportement, des opinions de quelqu’un au cours du temps : observer l’évolution d’un homme politique ensemble de ces modifications, stade atteint dans ce processus, considérés comme un progrès : développement : être arrivé à un haut degré d’évolution Ensemble, des changements subis au cours des temps géologiques par les lignées animales et végétales, ayant eu pour résultat l’apparition de formes nouvelles, ayant eu pour résultat

Synonyme : Changement, développement, modification, mouvement

ENVIRONNEMENT

Définition : Fait d’environner, d’entourer, ce qui entoure, qui constitue le voisinage, ensemble des éléments naturels qui entourent un individu (humain, animal, végétal) ou son espèce. Ensemble des conditions naturelles et culturelles qui constituent le cadre de la vie d’un individue et sont susceptibles d’agir sur lui les conditions extérieurs susceptibles de modifier ou non un système Ensemble de ressources (matérielles et logicielles) nécessaire au fonctionnement d’un système informatique œuvre constituée d’éléments repartis dans un espace que l’on peut parcourir

Synonyme : Alentour, entourage cadre, contexte, atmosphère, compagnie, nature, ambiance, climat, milieu, cercle

NÉFASTE

Définition : (latin nefastus, défendu par la loi divine)

Qui peut avoir des conséquence flasheuses, qui est susceptible de causer des dommages, de faire du mal, nuisible

Synonyme : mauvais, nuisible funeste, pernicieux, dangereux, défavorable, dommageable, nocif, contraire, fatal.

TRANSFORMER

Définition : Changer complètement, changer quelque chose sans altérer la nature ou l’essence soumettre à une transformation mathématique, Donner une autre forme, une autre apparence

Synonyme : Métamorphoser, rénover, déformer, altérer, corriger, déformer, renouveler, remanier

ATOUT

Définition : un atout est une carte à jouer dont la valeur est supérieure à la normal dans un jeu de levées typiquement, l’intégralité d’une couleur est désignée comme atout ; ses cartes ont alors une valeur supérieure à toutes cartes des autres couleurs

Synonyme : chance, ressource, avantage,

FONDS DE COMMERCE

Absence de définition synthétique

Il n’existe pas de définition Légal du fonds de commerce. Le code de commerce donne simplement une énumération non limitative des éléments qui le composent, en distinguant les éléments corporels, des éléments incorporels du fonds

Le fonds de commerce désigne, dans une première approche « l’ensemble des biens mobiliers affectés à l’exercice de l’activité commerciale « il regroupe donc l’ensemble des biens meubles, corporelle comme incorporel qu’un commerçant réuni et organisent pour conquérir et exploiter une clientèle : matériel, stock, droit au bail, nom commercial, et droit de propriété industrielle (brevet, marque…).

Le fonds de commerce « permet essentiellement de retenir et de développer une clientèle attirée par le savoir-faire du commerçant, la qualité des marchandises vendues, l’emplacement de l’établissement, l’enseigne… »

INDEMNITÉ D’EVICTION

Définition : l’indemnité d’éviction d’un bail commercial est une compensation financière versée au locataire par le bailleur lorsque ce dernier résilie le bail commercial ou refuse le renouvellement du bail

GARAGE DU CENTRE A GENNEVILLIER

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